待望の宝塚市 一戸建て
東京オリンピックが開催された1964年ころに、高級物件を中心とする第1次マンションブームが訪れ、その後、次第に市民生活にマンションが根づいていくこととなります。
68年から69年にかけての第2次マンションブーム(いざなぎ景気)では、マンションの価格が勤労者年収の6倍以内に収まるようになり、 72年から73年にかけての第3次ブーム(列島改造)の初期段階では、マンションの郊外化が進んだことによって年収の4倍程度の価格でマンションを購入できるようになりました。
しかし、 73年に起きた石油ショックによって日本経済は大きな打撃を受け、その前のブームで価格が急上昇していたこともあり、マンションの売れ行きは急速に悪化します。
首都圏では、年間の販売戸数が2万2000戸程度なのに対して、月末の在庫水準(販売しているけれども売れなくて残っているマンションの戸数)は2万戸に迫る勢いで増加しました。
ピーク時には、販売戸数にして10カ月分以上の在庫が積み上がりました。
これは過去最高の在庫水準となっています。
その後もマンション市況の低迷は続きましたが、マンション開発会社が新規の販売を抑制する一方で、価格を引き下げて積み上がった在庫の削減に注力したため、思いのほか短期間(2-3年間)で市況は回復に向かいます。
70年代後半になると、団塊の世代(戦後1947年～49年ころのベビーブームに生まれた世代で、人数が多い)の人々が30歳代に入り、自分の家を取得し始めました。
マンションの売れ行きは再び好調となり、第4次マンションブームを迎えます。
しかし、ブーム期にマンション価格が上昇したことに加え、その後も次々に新築マンションが市場に供給されたことによって在庫が積み上がり、 70年代の終わりから80年代前半にかけて、マンション市況は低迷を続けることになりました。
80年代後半からはバブル期に入り、地価の急騰に伴ってマンション価格も急上昇しますが、住宅を早めに購入しておこうとする動きや買い換え、不動産投機もあって、売れ行きは好調に推移しました。
第5次マンションブームです。
この時期は骨が競って土地取得に動いたため、デベロッパーにとってもマンション用地を購入することが難しくなりました。
首都圏では新築マンションの年間発売数が、それまでの5万-6万戸から4万戸割れの水準にまで落ち込みました。
バブル期に多数のマンションが建設されたのは、実は地方や大都市圏の周辺だったのです。
その後、 90年代初めからのバブル崩壊とともにマンション市況は低迷し、首都圏の在庫は1万戸を上回る水準にまで膨れ上がります。
首都圏で1万戸の在庫とは、マンション業界では「これを超えたら市況が大きく悪化する」といわれるレベルです。
日本経済全体がバブル崩壊の後遺症に悩まされているなか、マンション市況の先行きの見通しがかなり危ぶまれたのがこの時期です。
しかし、デベロッパーにとっては、地価下落によって土地仕入れ価格が安くなったことに加え、建設費用が低下したこともあって、それまでよりもかなり低額でマンションを建てることができるようになりました。
都心に近い好立地の良質な物件を、バブル期では考えられない価格で販売できるようなったのです。
こうした要因もあって市況は比較的早く持ち直し、以降、マンション市場では93-94年ころから長期にわたって好況が続いています。
今後の分譲マンション市場を読むためのポイント今後の分譲マンション市場を読むときのポイントの第1は、マンション市況は必ずといってよいくらい、一定期間での周期的な浮き沈みがあるということです。
マンション事業では、用地を取得してから販売・引き渡しが終了するまでに2年程度は必要です。
しかも、用地を取得した後に市況が悪化したからといって、途中で建設を止めることは困難です。
従って、不況になったのにもかかわらず、新築マンションの建設が減らず、それが市況をさらに悪化させることが頻繁にあります。
その意味では、ある程度の市況の浮き沈みは、マンション事業に組み込まれた不可避のリスクであるといってもよいでしょう。
不動産業界ではこのような市況の浮き沈みのことを、 「5年が好調で2年が不況」、あるいは「4年が好調で3年が不況」という意味で、 「5勝2敗」とか「4勝3敗」などと呼ぶことがあります。
しかし、不況への転換時期を見極めて、早い段階から土地仕入れを控えるのは困難といわざるをえません。
現実的な対応としては、不況期に移るときの特徴を把握しておいて、兆候が見えたら土地の仕入れを抑制気味にするとか、不況期に入ったときに思い切った損切りを早期に断行するということになるでしょう。
過去の長期トレンドから見ると、マンション市況は次のパターンで動いています。
不動産市場の見方第2のポイントは、好調を保ってきた首都圏マンション市場にも、そろそろ陰りが見え始めているということです。
先に述べた通り、本来マンション市況は周期的に変動するものです。
それにもかかわらず首都圏マンション市場は、ここ10年近く好調を保ってきました。
住宅ローンの低金利が続いていることと、マンション価格が低下したことが、その最大要因であるといってよいでしょう。
加えて、都心に近い利便性の優れた立地での供給が増えてきていること、部屋面積が広がってきていること、各人のライフスタイルに合わせた多様な商品が提供されるようになったことなども、住宅購入希望者をマンション購入に踏み切らせる要因になっています。
多様な商品という面では、億ション(1億円以上のマンション)、コンパクトマンション(40-50㎡程度の子供のいない共働き夫婦、単身者向け)、ワンルームマンション(単身者向け中心、投資家に売却)、デザイナーズマンション(デザイナーが部屋ごとにアレンジしたもの)、コーポラティブマンション(マンション購入希望者が共同して設計段階から関与して建設)をはじめとして、新たな商品が次々と開発されています。
また、東京への人口集中が続いていること、団塊世代の子供たち1970年1974年生まれが家を取得する年齢に達したことも、東京での分譲マンション需要を増加させています。
しかし、 2003年春ころから完成在庫(建物完成後に売れずに残っているマンション)の増加が目立っていますし、未発売物件(建築確認などを取得してすでに販売できる状態になっているのに販売開始していない物件)、期分け販売(同一マンションを何期かに分けて販売するもの、一時的な大量供給を避けられる)も相当数に上っているようですので、いつ不況サイクルに入ってもおかしくない状況にあるといえるでしょう。
第3のポイントは、買い換え、建て替え需要が顕現化してくる時期の問題でM銀行産業調査部「首都圏分譲マンション市場の拡大」 では、市場拡大の要因として、 ①住宅取得能力の向上、 ②都市居住者のニーズ捕捉によるマンション選択率の上昇、 ③首都圏における人口移動(都心回帰)の3点を指摘している。
分譲マンションは2000年までに、全国で386万戸供給されてきましたが、このうち、建築後25年以上経っているものが64万戸、全体の17% (2000年時点)あります。
これらの物件のいくつかは、買い換えや建て替えの対象になってもおかしくありません。
しかし、建物の機能面からは買い換えや建て替えの対象になり得るとしても、それを決めるのは住んでいる個人です。
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